楼市多项指标回落，如今主看历年资金

上半年土地成交面积同比

大幅下降，

成交均价同比小幅下跌

1、上半年全国土地购置面积同比大幅下降27.5%

上半年，房地产开发企业土地购置面积8035万平方米，同比下降27.5%，降幅比1-5月份收窄5.7个百分点;土地成交价款3811亿元，同比下降27.6%，降幅比1-5月份收窄8个百分点。

2、上半年全国土地购置均价同比小幅下跌0.1%

上半年，全国房地产开发企业土地购置均价4743元/平方米，同比下跌0.1%，跌幅较1-5月收窄3.4个百分点，去年同期为同比上涨12.2%。继年初季节性异动后，3月土地购置均价同比涨幅已回落至正常区间，4月涨幅进一步收窄，5月已进入负区间，6月跌幅小幅收窄。

2019年三季度，考虑到开发商资金面紧张和多数三四线城市房地产市场依旧低迷，预计全国土地购置均价同比涨幅仍将继续低位盘整。

房地产开发投资增速小幅回落，

新开工面积增速小幅回落

1、全国房地产开发投资增速小幅回落

上半年，全国房地产开发投资61609亿元，同比增长10.9%，增速比1-5月份回落0.3个百分点。其中，住宅投资45167亿元，增长15.8%，增速回落0.5个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为73.3%。

从结构来看，住宅投资同比增长15.8%，办公投资同比下降0.7%，商业营业用房投资同比下降9.8%。可见，住宅库存回归合理区间后，部分城市开始增加供给，而商办物业由于库存较高，投资依旧乏力。整体来看，2019年下半年，随着开发商资金面紧张和商品房销售乏力，预计全国房地产开发投资增速将继续回落。

2、新开工面积增速小幅回落

上半年，新开工面积105509万平方米，增长10.1%，增速回落0.4个百分点，其中，住宅新开工面积77998万平方米，增长10.5%。

2019年下半年，考虑到销售增速大概率继续低位盘整，预计新开工面积同比增速也将继续回落。

商品房销售面积降幅小幅扩大，

成交均价同比涨幅小幅收窄

1、上半年全国商品房销售面积同比下降1.8%，降幅小幅扩大

上半年，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1-5月份扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积下降1%，办公楼销售面积下降10%，商业营业用房销售面积下降12.3%。

上半年，东部地区商品房销售面积30144万平方米，同比下降4.6%，降幅比1-5月份收窄0.9个百分点;中部地区商品房销售面积21481万平方米，下降0.5%，1-5月份为增长0.1%;西部地区商品房销售面积21099万平方米，增长2.3%，增速回落1.5个百分点;东北地区商品房销售面积3063万平方米，下降8.3%，降幅扩大0.2个百分点。

从商品房销售面积同比增速走势看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趋稳回落，全年基本保持20%以上增速。

2017年增速进一步回落。

2018年1-4月份商品房成交面积同比增速继续回落，二季度由于全国部分二线与三四线城市成交明显增长，5-7月商品房成交面积同比增速有所反弹，8月份至年底商品房成交面积同比增速再次回落。

2019年1-2月商品房成交面积同比开始转跌，3月和4月部分城市成交回暖出现“小阳春”，商品房销售面积同比降幅小幅收窄，5月和6月同比降幅再次小幅扩大。在房住不炒的大背景下，预计短期内全国性和大部分城市的调控政策还不会放松，接下来几个月年初累计商品房成交面积同比增速大概率还将在0上下小幅波动。

2、上半年全国商品房成交均价同比上涨7.5%，涨幅小幅收窄

上半年，全国商品房成交均价9329元/平方米，同比上涨7.5%，涨幅比1-5月收窄0.3个百分点。其中住宅成交均价9269元/平方米，同比上涨9.5%;商业营业用房成交均价同比上涨2.6%;办公楼成交均价同比下跌2.7%。分地区来看，东北地区涨幅较高，为10%，东部、中部和西部地区涨幅分别为9.7%、6.6%和5.9%。

三类物业

存销比均进入上行周期

1、三类物业存销比均进入上行周期，商办去库存压力更大

历史数据来看，全国住宅去化周期的最高点是2015年12月，正是由于2015年12月中央经济工作会议中将房地产去库存作为重要经济工作目标，地方纷纷推出了去库存具体措施，尤其是鼓励农民工进城买房和加大棚改货币化安置力度等两项措施，大大促进了二三四线城市去库存，至今取得了重大成果。目前来看，全国商品住宅库存已整体进入合理规模区间，库存压力来源由住宅转向商业和办公，后者去化难度更高。

6月末，全国商品房现房存销比为20.8月，环比小幅增长0.3%。其中，住宅现房存销比为13.1月，环比下降0.9%;办公楼现房存销比为38.1月，环比增长1.5%;商业营业用房现房存销比为42.8月，环比增长1.5%。

值得关注的是，三类物业现房存销比均已转为上行。

其中办公楼现房存销比自2018年5月份以来连续震荡上行;商业营业用房2018年9 -12月连续4个月上行，2019年2月份小幅下降后又连续4个月小幅上升，整体来看均已进入上行通道;住宅现房存销比自2018年8月以来连续震荡上行，整体来看存销比已进入上升通道，楼市供求关系转变，渐趋供大于求。

房企到位资金同比增长7.2%，

增速小幅回落

上半年，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，增速比1-5月份回落0.4个百分点。其中，国内贷款13330亿元，增长8.4%;利用外资43亿元，增长51.8%;自筹资金26731亿元，增长4.7%;定金及预收款28465亿元，增长9.0%;个人按揭贷款12806亿元，增长11.1%。房地产开发企业到位资金主要来源于定金及预收款和个人按揭贷款增长较多，自筹资金增速较去年同期有较大回落，房企资金压力依然较大。

从企业到位资金与房地产开发投资同比增速情况看，根据2013年及其前后年份两曲线对比情况，当企业到位资金增速大于开发投资增速时，预示着房地产市场步入较快发展通道，而当前两曲线自2015年底完成交叉后。

2016年1-2月份年初异动，1-3月份再次交叉，此后开口较大，基本平稳。

2017年开口逐渐缩小，年底两条曲线粘合。

从2018年1-2月开始，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速5.1个百分点，两条曲线形成剪刀差，4月曲线开口扩大至8.3个百分点，5月-10月曲线开口收窄至2个百分点，11月-12月开口重新扩大。

2019年2月进一步扩大至9.5个百分点，3月和4月连续收窄，5月和6月再次连续小幅扩大至3.8个百分点。今年上半年，大中开发商发债量大增，其中美元债为主，缓解了部分资金压力。但近两个月来房企融资环境持续收紧，5月底部分房企债券及ABS产品融资开始收紧。7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模，同时，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了‘窗口指导’，要求控制房地产贷款额度。考虑到未来整体销售增速难以有较大起色，房地产企业的资金压力依然较大。

预计2019年下半年

全国多项指标增速回落

2019年上半年来看，3、4月份部分城市出现小阳春行情，5月份以来多地楼市小阳春结束，全初次止降微升。房企方面，5月底部分房企债券及ABS产品融资开始收紧;7月初，多家信托公司收到银监窗口指导，要求控制地产信托业务规模。7月12日，发改委发文明确要求，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。近期，监管部门已向部分房地产贷款较多、增长较快的银行进行了“窗口指导”，要求控制房地产贷款额度。

综合考虑这些情况，预计短期内国家层面和大部分城市的调控政策不会放松，房企融资环境还在持续收紧，全国楼市还将持续降温，房企的资金压力将加剧，预计下半年市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。

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