新利率的漏网之鱼——上海

央行规定，首套房贷款利率不得低于 LPR 水准，在10月8日之后，全国都是如此，但在央行明确规定下，却有一条漏网之鱼——上海！上海的贷款利率明显低于央行新规！

从10 月 8 日开始，房贷利率开始变：从「以基准利率为基础进行上浮」变为「以 LPR 为基础进行加点」。

每个城市的执行细则，不尽相同；目前来看，上海是全国最低的。澎湃新闻报道说，上海的细则是：首套房不低于相应期限 LPR 减 20 基点，二套房不低于相应期限 LPR+60 基点。

这样一来，上海的房贷利率便创下了历史新低，首套房仅 4.65%(按 9 月 20 日公布的最新 LPR 水准 4.85% 减去 20 基点)。

但更大的看点是：上海比央行的规定还要松。

松在哪儿？

松在首套房。此前(8 月 25 日)央行规定，首套房贷款利率不得低于 LPR 水准；现在，上海则是再减 20 基点。

第一个问题：

上海为什么可以有特殊待遇?

你当然可以说原因是这样的：在 LPR 新政前，上海的房贷利率就已是全国最低，各家大银行的首套房基本都有 95 折优惠。

房贷 LPR 新政的主要逻辑是，跟此前房贷利率水平保持基本一致。

如果上海首套房不减 20 基点，那么利率就变高了：

LPR 新政之前是 4.655%(基准利率 4.9%×0.95=4.655%)，LPR 之后则是 4.85%(按 9 月 20 日公布的最新 LPR 水准)。

所以，只有减 20 基点，才能跟 LPR 新政之前的房贷利率保持基本一致。

但有一个问题回避不了：上海「挣脱」了央行的最低规定——当然，这肯定是央行允许过的。

你感受一下：此前央行铁骨铮铮地说「首套房不得低于 LPR 水准」，现在上海就破了「规矩」。

上海为什么可以？

更关键的原因是：上海楼市冷清，没有热，所以她可以。

枯萎的花，那就稍微浇灌一下。至于那些疯长的草，还是要继续断他们的水。

上海的反面是苏州——应该是全国最高了。

《证券时报》报道说，苏州首套房利率是 LPR+120 基点，二套房 LPR+150 基点。苏州楼市热啊，从年初的「小阳春」，中间历经几番调控，依然一直热到现在。

第二个问题：

上海的例外，合法合规，但是合情吗?

如果站在楼市调控的师出之名来看，非常合情。

楼市调控的旗号是什么?让更多刚需群体买得起房。但现实是，首套房的房贷利率往往上浮剧烈，导致购房者支付更多的利息成本。

上海的做法是：拉大首套房与二套房的利率差距，让首套房享受更低廉的利率，让二套房付出更多的成本。这是「差别化房贷政策」的应有之义。

第三个问题：

是不是楼市放松的体现?

暂时还不是。

只能说，楼市调控是有弹性的。热了要压，冷了也可以稍微突破一下规矩。

都是可以变的。如果上海楼市行情稍微起来一些，那么房贷利率也可能就不是首套房减 20 基点了，也可以跟深圳一样加 30 基点，或者跟北京一样加 55 个基点。

如果这样的话，对于精打细算的购房者来说，一来一去，还是会差不少钱的。

第四个问题：

是不是跟上海 GDP 增速放缓有关？

应该没什么关系。

现在还是要讲究「房不刺经」的，现在暂时还不需要用房地产来作为短期刺激经济的手段。

今天的新华社消息：高级领导又去美国谈了。

再过不到一个月，上海的第二届进博会，还会是胜利的大会。

上海还是可以安详地处在「房不刺经」的时间阶段里，现在还不需要隆重地用到房地产。

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