从中国人均商品住宅面积看 ，房地产还有的玩！

你住多大？

现在，中国城镇人均住房建筑面积为：39m²。

9 月 26 日，住建部部长王蒙徽先生说，建国 70 年，城镇人均住房建筑面积由 1949 年的 8.3m² 提高到 2018 年的 39m²。

这已经是了不起的成就了。对于发达国家来说，人均住房面积 40m²，就是一个不错的神话了。

有一些经济学家、高级官员、龙头房企，会用这个数据来这么判断：中国的城市化进入拐点了，中国住房全面短缺时代结束了。因为，发达国家走过的路，差不多就是这样的。

我们换个角度再来看一下，切一个更小的概念：中国商品住宅的人均面积有多少(商品住宅是比住房更小的概念)。

我们用国家统计局的数据计算了一下：过去十年(2009-2018年)，中国商品住宅竣工面积合计约 71.8 亿m²，当前中国人口是 13.95 亿，因此中国人均商品住宅面积约为 5.15m²。

中国商品住宅是从1998年住房制度改革开始兴起，至今已二十年，哪怕我们用最近的数值直接乘以 3 倍(前十年开发量较低，所以肯定达不到 3 倍)，中国人均商品住宅面积大概也就 15m²。

也就是说，当前中国人均商品住宅面积最多也就 15m²。

当前中国人均商品住宅面积最多也就 15m²

当然，中国城镇人均住房建筑面积 39m²，这个数据的准确性是不必怀疑的；因为，除了商品住宅，还有 1998 年房改之前的大量公房(基本上已私有化)，以及 1998 年房改之后的大量保障性住房——如昨天部长先生所说，中国已「累计建设各类保障性住房和棚改安置住房 8000 多万套，帮助 2 亿多群众解决了住房困难，建成了世界上最大的住房保障体系」。

如果单纯从「量」上看，中国的人均住房面积是差不多了；但我们要看到，1998 年之前的住宅，基本上无「质」可言，跟「人民日益增长的美好生活需要」相去甚远。

此前，我们提出过一个结论——「标准意义上的住宅区」，即有围墙、有公共花园、有地下车库、有物业服务的住宅楼盘，在中国仍然缺口巨大。我们得出这个结论的依据就是：当前中国人均商品住宅面积最多也就 15m²。

如果我们一定要参照发达国家人均住房面积 40m² 这个阈值，我们应该用中国人均商品住宅面积(15m²)来做对比参考——在很多发达国家，商品住房主要面向高端人群；但在中国，商品住房几乎是全覆盖了高中低三个人群(被动地全覆盖)。

所以，我们今天的结论是：中国住宅的市场空间仍然巨大。

最后，再补充一点：关于国民经济中的支柱产业

昨天，住建部部长在国庆第二场新闻发布会上还说：「建筑业总产值比建国初期增加了 4000 多倍，从业人员占全国就业人口的比重超过 7%，建筑业在国民经济中的支柱产业地位显著增强。」

对，房地产曾经也被短暂地被定性为「国民经济中的支柱产业」，但现在不这么提了。现在的共识是：建筑业是「国民经济中的支柱产业」。

建筑业的繁荣，可以同时反映「基建狂魔」这个褒义词与「房地产」这个贬义词的共同分量。

房子为什么值钱?大家都明白不是砖头、钢筋或水泥值钱，而是城市越来越值钱。有建筑业的繁荣，才有城市的扩张、内化与升华。

中国的城市化，仍然前景广阔：建筑业是「国民经济中的支柱产业」。

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