注意，在土地库存去化方面，二线要赶上三线了！

城市空置率、商品房去化、经济增长等等问题都值得我们好好想一想了，在土地库存去化方面，二线逼近三四线了，这对于城市发展无疑是不利的。

50城土地库存面积及土地成交面积

城市土地库存面积可以较好地衡量城市潜在的新建商品房供应量，属于在途商品房的性质。我们定义：城市土地库存面积 = 过去18个月该城市招拍挂市场上成交的土地建筑面积总和。 截至2019年6月底，易居研究院监测的50个城市土地库存面积为84157万平方米，环比下降2.8%，同比增长8%。

50城商品房供求比与土地库存去化周期

1. 商品房供求比

我们定义：供求比 =从即期回溯18个月的12个月土地成交面积平均值/最近12个月新建商品房成交面积平均值。供求比反映的是当前市场上实际的商品房供应量和需求量的关系：18个月前的拿地面积为当前的商品房供应量，当前的商品房成交面积为当前的商品房需求量。2019年6月，供求比达到1.08，正在逐步上升中，说明当前的新建商品房供应量已经超过需求量。

通过历史100个月的商品房移动平均成交量数据可以计算得到其年化波动率(商品房成交面积变化幅度的标准差)为10.4%。商品房成交面积变化幅度近似正态分布，我们可以简地将未来一年半的商品房移动平均成交量走势分为三种情况：

1、商品房成交量保持6月份的水平不变。

2、商品房成交量以年化10.4%的增幅增长。

3、商品房成交量以年化10.4%的降幅下降。

如下图所示，我们可以计算得到未来一年半三种情况预计的供求比走势，并且未来的实际情况将大概率包含在紫色虚线和绿色虚线之间的范围内。

三种情况所预计的供求比走势类似，未来一年半整体震荡上行，并且几乎都大于1，表明未来1年半新房供应量将大概率大于新房需求量，开发商企业应控制拿地节奏和规模。

三类城市土地库存面积、

商品房供求比与土地库存去化周期

1、三类城市土地库存去化周期

2019年6月份，一线、二线和三四线城市土地库存去化周期分别为14.5、21.1和21.4个月。相比5月份15.5、21.5和22.3个月的数值，一线城市的去化周期下降较明显，因为其6月份土地库存面积明显降低而商品房成交面积小幅增长;随着二线城市去化周期的持续上行及三线城市2019年以来的持续下行，6月份二线城市去化周期几乎已经和三线城市相当。

展望未来，短时间内开发商在二线城市拿地的预期尚未转变，预计下半年二线城市的土地库存面积及去化周期仍将继续上行，其中，去化周期将超过三线城市。

50城去化周期排名

1、去化周期排名

当前各个城市的土地库存去化周期数值差异较大。50个城市中，有8个城市的土地库存去化周期大于36个月，即3年，意味着此类城市未来商品房供应充足。这8个城市包括淄博、盐城、桂林、漳州、茂名、郑州、镇江和南通。其中，淄博、盐城、桂林和漳州的去化周期分别达到95、72、64和56个月，远高于其他城市。

同时，有很多城市土地库存去化周期很短，这会使得此类城市未来两年房价涨易跌难。50城中，大连、无锡、沈阳、泉州、韶关、东莞、深圳、惠州和中山9个城市的土地库存去化周期小于12个月，此类城市更需要增加供地和鼓励房企拿地。

2、案例分析：杭州

2019年6月杭州土地库存去化周期为24个月，相比5月份增加2个月，这是因为土地库存面积增加的同时商品房成交量下降。目前杭州土地库存去化周期处于2016年10月以来的上行趋势中。

结构上看，一方面房企在杭州拿地热情高，土地库存持续震荡上行;而另一方面，杭州商品房成交量2016年来处于持续震荡下行的趋势。

展望未来，房企对杭州的良好预期短期尚未改变，土地库存大概率将持续增长;而商品房成交量在严厉的政策环境下，虽有一定的城市基本面支撑，也难以改变震荡下行的趋势，即便保持目前的成交量水平不再下降，去化周期也将继续上行，未来或将存在一定的去化压力。相比去化周期较低的2015年下半年至2017年上半年，二线城市拿地价值正在逐渐减小，风险在逐步累积。

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